RAMBAUD-MENARD Notaires | Bénodet

Maître Marine RAMBAUD-MENARD

NOTRE MISSION : RÉPONDRE À TOUS VOS BESOINS

plume

immobilier

famille / patrimoine

société / commercial​

professionnels de l'immobilier / collectivités

CE QUE NOUS FAISONS

immobilier

Vous souhaitez accéder à la propriété, vendre un bien immobilier, ou encore gérer votre patrimoine immobilier (privé, professionnel et/ou commercial).

Le notaire encadre juridiquement les accords intervenus entre les parties, le cas échéant avec l’intermédiaire d’un négociateur, d’un agent immobilier ou encore d’un mandataire.

Ainsi, le notaire peut être amené à rédiger :

  • l’avant contrat de vente: c’est l’acte par lequel le vendeur s’engage à vendre et l’acquéreur à acheter un bien désigné à un prix déterminé, dès lors que certaines conditions suspensives auront été réalisées (telles que, par exemple, l’obtention d’un financement, d’un permis de construire, la vente d’un bien vous appartenant, ou encore l’obtention par le notaire des pièces d’usage, etc).
  • l’acte de vente: c’est l’acte réitérant les accords intervenus entre les parties, dès lors que toutes les conditions suspensives sont réalisées. Il constate le paiement du prix au vendeur et la remise du bien vendu à l’acquéreur.

Votre notaire peut également s’assurer de la sécurité juridique de la location que vous souhaitez consentir / accepter sur un bien immobilier.

Il vous renseigne ainsi sur les différents types de baux existant et pouvant concerner votre bien, au vu notamment : de sa destination, de la volonté que le bail soit précaire ou non, meublé ou non, etc…

FAMILLE

Dans les moments heureux, mais également à l’occasion de ceux qui sont plus douloureux, votre notaire vous écoute et vous accompagne dans les domaines du droit de la famille :

Vous souhaitez vous engager dans une communauté de vie, mais vous aimeriez également être conseillés sur l’intérêt et les conséquences d’un PACS, d’un contrat de mariage ?

Plusieurs facteurs entrent en compte tels que votre situation personnelle mais également vos projets professionnels.

  • Contrat de mariage :

Lorsque vous vous mariez sans contrat de mariage, vous adoptez, souvent sans le savoir, le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts : tout ce que vous allez acquérir pendant la durée du régime (et sous certaines réserves, liées par exemple à l’emploi ou le remploi de deniers propres comme ayant été reçu par donation, succession ou legs) est alors commun, et ce même si vous en faites l’acquisition seul.

Etablir un contrat de mariage c’est choisir ensemble votre régime matrimonial et l’ajuster en fonction de vos attentes et besoins.

 

  • PACS :

Vous pouvez par l’intermédiaire du PACS, depuis la loi du 15 novembre 1999 modifiée par la loi du 23 juin 2006, organiser votre vie commune et bénéficier de quelques avantages fiscaux.

Attention toutefois, outre d’autres différences avec le couple marié, le partenaire pacsé N’EST PAS héritier !

N’oubliez donc pas de coupler votre PACS avec des « testaments croisés ».

 

  • Changement de régime matrimonial :

Votre situation familiale a évolué, ou vous n’avez pas jugé utile à l’occasion de votre union d’établir un contrat de mariage et aujourd’hui vos situations respectives et/ou votre situation de couple ont changé ?

Vous pouvez changer de régime matrimonial pour passer d’un régime dit séparatiste à un régime communautaire ou l’inverse.

Le cas échéant des opérations liquidatives réalisées par votre notaire pourront accompagner ce changement.

 

  • Donation entre époux (donation au dernier vivant) :

L’époux marié, contrairement au partenaire ou au concubin, est héritier de son conjoint prédécédé.

Toutefois, l’époux survivant ne pourra pas, en présence d’enfant(s) issus à la fois de leur union mais également d’une précédente union du conjoint prédécédé, choisir entre l’usufruit de tous les biens dépendant de la succession et le quart en pleine propriété desdits biens.

Le conjoint survivant dans cette hypothèse recevra le ¼ en pleine propriété des biens dépendant de la succession de son conjoint prédécédé.

Pour cette raison mais aussi pour augmenter la vocation successorale du conjoint survivant dans la succession de celui prédécédé, les époux mariés peuvent se consentir mutuellement une donation entre époux (encore connue sous la désignation « donation au dernier vivant »), qui leur permettra d’opter entre :

  • Le quart des biens en pleine propriété,
  • L’usufruit de tous les biens dépendant de la succession,
  • Le quart en pleine propriété ET les trois quarts supplémentaires en usufruit,

L’usufruit dévolu par voie testamentaire ou de donation au dernier vivant peut également être cantonné contrairement à l’usufruit légal.

 

  • Testaments :

Pour les partenaires pacsés, seul l’établissement d’un testament leur permet d’être hériter l’un de l’autre (le PACS permettant notamment quant à lui d’être exonéré de droit de succession, à l’image des époux mariés).

Les concubins de leur côté ne sont pas héritiers l’un de l’autre et ne sont pas exonérés de droit de mutation à titre onéreux sur les biens qu’ils seraient susceptibles de recevoir dans la succession de leur concubin prédécédé (par voie testamentaire notamment). Ils seront considérés comme des TIERS l’un vis-à-vis de l’autre et en conséquence taxés comme tel sur les biens qu’ils recevront.

 

  • Testament-partage :

Le testament-partage est un acte unilatéral et révocable, une disposition à cause de mort, par laquelle le testateur opère un partage de tout ou partie des biens qu’il laissera à son décès. Il n’est pas réservé aux seuls ascendants, toute personne peut l’effectuer au profit de ses présomptifs héritiers.

Le testateur peut rompre l’égalité entre les descendants, dès lors qu’il reste dans la limite de la quotité disponible.

Le testament-partage, contrairement à la donation-partage ne dessaisit pas immédiatement le testateur de ses biens, il réalise un partage « autoritaire » (sauf renonciation éventuelle de l’héritier gratifié).

Vos objectifs évoluent au cours de votre vie, notamment selon votre activité, votre âge, vos objectifs sur une période donnée, la présence ou le départ de vos enfants du « cocon familial », votre protection sociale, l’approche de la retraite, etc.

Dans ce cadre évolutif, votre notaire vous accompagne :

  • Dans un premier temps, pour anticiper au mieux vos changements de vie, en tant qu’actif, futur retraité ou retraité,
  • Et dans un second temps, en vue de prévoir dans les meilleures conditions, tant fiscales que d’entente familiale, la transmission de tout ou partie de votre patrimoine en faveur de vos proches, conjoint, partenaire, enfant(s) notamment.

La donation est l’acte à titre gratuit par lequel « le donateur se dépouille actuellement et irrévocablement de la chose donnée en faveur du donataire qui l’accepte ». Elle suppose donc de la part du donateur une volonté de s’appauvrir et une intention libérale.

La donation pourra porter sur la pleine propriété, la nue-propriété ou encore l’usufruit d’un ou plusieurs biens.

La donation consentie en nue-propriété, celle dans laquelle le donateur se réserve l’usufruit, pourra également stipuler un usufruit successif, plus couramment appelé une réversion d’usufruit. Ce second droit, donné dès l’acte de donation, s’exécutera au décès du premier usufruitier (le donateur).

La donation-partage, est une donation qui outre l’intention libérale du donateur lui permet de réaliser un partage des biens donnés entre les différents donataires, héritiers présomptifs. Elle remplit les donataires de leurs droits héréditaires et la distribution doit être telle que chacun reçoit un lot égal à ses droits dans la masse.

La donation-partage pourrait également être « transgénérationnelle » si le donateur souhaite gratifier et partager des biens en allotissant à la fois son ou ses enfant(s) et son ou ses petit(s) enfant(s).

L’espérance de vie étant en croissance constante la question de la protection de la personne avançant dans l’âge devient importante.

Votre notaire a donc pour rôle de vous conseiller et de vous épauler, en amont de toute dépendance, maladie, ou diminution de vos facultés éventuelles pour anticiper, d’une part, votre protection personnelle, et d’autre part, celle de vos biens.

Lorsque vous perdez un proche, les biens composant son patrimoine sont immédiatement et automatiquement transmis à ses héritiers. C’est la loi qui détermine les personnes qui héritent ; il s’agit de la dévolution légale de la succession. 

Cette transmission n’est toutefois pas strictement impérative et exclusive, le défunt ayant pu par ailleurs l’anticiper de son vivant, notamment par donation, testament ou legs.

Votre notaire se chargera du règlement de la succession et de la transmission des biens en dépendant dans le patrimoine du ou des héritiers et/ou légataires.

Il vous conseillera sur les aspects juridiques et fiscaux sera chargé de prélever pour le compte de l’Etat, s’ils existent, les droits de mutation à titre gratuit.

Il en existe deux formes :

  • L’adoption plénière qui institue un lien de filiation entre l’adoptant et l’adopté qui se substitue à celui préexistant ;
  • L’adoption simple qui créé une seconde filiation qui se superpose à celle préexistante ;

L’adoption est la création, par jugement, d’un lien de filiation entre deux personnes qui sont physiologiquement étrangères l’une vis-à-vis de l’autre.

Son origine est exclusivement volontaire.

Les parents sont libres de consentir à l’adoption de leur(s) enfant(s). Toutefois, s’agissant d’un acte grave, le consentement devra être donné soit par acte authentique reçu par votre notaire, soit encore devant le Greffier en chef du Tribunal d’instance, soit enfin dans un procès-verbal d’abandon dressé par le service de l’aide sociale. 

  • Séparation des partenaires :

Le PACS peut être dissout par déclaration conjointe, unilatérale, par le mariage des partenaires, ou encore par le mariage de l’un des partenaires avec une tierce personne et enfin par le décès d’un des partenaires.

En cas de dissolution du PACS les partenaires devront alors liquider les droits et obligations ayant existé entre eux, et, à défaut d’accord, le juge statuera sur les conséquences patrimoniales de la dissolution du PACS.

Les ex-partenaires devront alors régler les créances pouvant exister en eux et procéder aux partages du ou des biens indivis éventuels.

L’un ou l’autre des partenaires pourra solliciter l’attribution préférentielle de certains biens indivis (moyennant le versement d’une soulte le cas échéant), tels que :

  • La propriété ou le droit au bail du logement et du mobilier le garnissant ;
  • La propriété ou le droit au bail du local dans lequel le partenaire exerce sa profession, et les objets mobiliers nécessaires à l’exercice de sa profession (y compris le cas échéant le véhicule nécessaire à l’exercice de sa profession) ;
  • L’entreprise ou une quote-part indivise de l’entreprise (commerciale, industrielle ou artisanale ou libérale, ou agricole) dès lors que le partenaire sollicitant l’attribution a participé ou participe effectivement à sa mise en valeur.

 

Le partage des biens donnera lieu au règlement du droit de partage au taux alors en vigueur et ne pourra donner lieu à la taxation d’une plus-value privée, et ce même en présence d’une soulte.

En cas de cession ultérieure, le bien sera réputé être entré dans le patrimoine de son attributaire dès la date d’entrée dans l’indivision (dès l’acquisition d’origine).

La fin du PACS met également fin à l’imposition commune et à la solidarité fiscale.

 

  • Séparation des concubins :

Le concubinage peut également être librement rompu par l’un ou l’autre des concubins, ou d’un commun accord. Il conviendra alors de régler les conséquences de la rupture du concubinage.

Si l’un des concubins a contribué plus que l’autre aux dépenses du ménage, il ne pourra pas se faire rembourser les sommes qu’il estime avoir versées en trop.

Toutefois, la jurisprudence admettrait que dans l’hypothèse où une convention entre les concubins aurait prévu les conditions de la contribution de chacun aux charges du ménage, celui qui aurait participé davantage serait fondé à demander une indemnisation.

De la même manière, il y aura en pratique une présomption de don manuel au profit de celui qui aurait reçu des sommes d’argent de son concubin. Il n’aura pas à démontrer l’intention libérale, il appartiendra à son concubin de prouver l’absence de libéralité, et par suite l’inefficacité de la possession desdites sommes (ce qui reviendra à prouver l’existence d’un prêt portant sur lesdites sommes).

Le partage des biens indivis éventuels devra également être réalisé : le droit de partage et/ou les droits de mutation auront vocation à s’appliquer.

Le partage ne donnera pas lieu à taxation d’une plus-value privée par tolérance de la doctrine administrative, reprise au Bulletin Officiel des Finances et Impôts Publics. En revanche, une plus-value sera susceptible d’être imposée en cas de partage avec soulte portant sur des valeurs mobilières (droits sociaux et titres assimilés).

 

  • Divorce des époux mariés :

Les époux mariés pourront d’un commun accord, ou non, décider de dissoudre leur union. Plusieurs procédures de divorce seront alors envisageables :

  • Par consentement mutuel : il suppose que les époux s’entendent tant sur le principe du divorce que sur ses conséquences. La procédure est alors allégée ;
  • Pour acceptation du principe de la rupture : lorsque les époux sont d’accord sur le principe de la rupture mais ne s’entendent pas sur ses effets, qui seront alors décidés par le juge ;
  • Pour faute : lorsque l’un, l’autre ou les deux époux reproche(nt) à l’autre des fautes ;
  • Pour altération définitive du lien conjugal : lorsque le juge constate que la communauté de vie a effectivement cesser depuis un an.

Juridiquement et fiscalement la dissolution du mariage emportera plusieurs conséquences, notamment :

  • La fin de l’imposition commune et de la solidarité fiscale ;
  • L’octroi possible d’une prestation compensatoire et/ou d’une pension alimentaire entre les ex-époux ;
  • L’octroi éventuel de dommages et intérêts ;
  • La détermination du sort du logement familial, des donations entre époux et avantages matrimoniaux éventuels,
  • Et la liquidation du régime matrimonial.

Lorsque les époux s’entendent sur la rupture du mariage et ses effets, ils constatent, assistés chacun par un avocat, leur accord dans une convention prenant la forme d’un acte sous signature privée contresigné par leurs avocats.

Cette convention est déposée au rang des minutes d’un notaire, qui contrôle le respect des exigences formelles prévues par la loi. Ce dépôt donne ses effets à la convention en lui conférant date certaine et force exécutoire.

Sinon, la procédure de divorce suivra trois étapes :

  • la demande en divorce qui introduit l’instance et qui prend la forme soit d’une assignation, soit d’une requête conjointe,
  • puis l’audience d’orientation et sur mesures provisoires (« AOMP »),
  • le jugement de divorce.

A défaut d’accord entre les époux le juge aura des pouvoirs étendus en matière de liquidation et partage.

Il pourra notamment désigner un notaire chargé de recevoir les dires des époux en vue de l’établissement d’un projet de liquidation du régime matrimonial.

Le régime matrimonial pourra également être liquidé postérieurement au prononcé du divorce.

Le partage des biens entre les époux donnera lieu à la perception du droit de partage au taux alors en vigueur.

Enfin si l’un des époux bénéficie de l’aide juridictionnelle, le partage consécutif au prononcé du divorce sera exonéré de droits.

Le partage ne donnera pas lieu à une plus-value privé, même si ce dernier est réalisé avec stipulation de versement d’une soulte à la charge de l’un des époux.

SOCIÉTÉS

Le notaire vous accompagnera dans la création de votre société civile, commerciale, artisanale ou agricole.

Les choix juridiques, familiaux et fiscaux effectués lors de la création de l’entreprise seront fondamentaux car ils régiront ensuite la vie de la société (achat, vente, emprunt, transformation, apport, fusion, cession, etc), sauf à revoir la rédaction des statuts en cours de vie sociale, cela ayant par ailleurs un coût.

Le notaire pourra notamment vous conseiller sur la forme sociétaire adaptée, rédiger les statuts conformément aux dispositions légales d’ordre public et à vos souhaits, effectuer les formalités d’immatriculation auprès du Greffe du Tribunal de Commerce compétent

La cession de parts sociales ou actions est soumises à certaines règles légales, venant encadrer les accords intervenus entre les parties.

L’achat ou la cession de parts ou d’actions est en principe un acte de nature civile. Toutefois, il peut parfois revêtir le caractère d’un acte commercial.

Lorsque la cession de titre revêt un caractère commercial les cédants et cessionnaires sont tenus solidairement d’exécuter leurs engagements respectifs.

Le transfert des parts ou actions dans le patrimoine du cessionnaire entraînera, savoir :

  • le transfert des risques (celui d’une perte de valeur, par exemple, sauf hypothèses de force majeure, ou d’une garantie de passif prévue dans l’acte de cession pour par acte séparé annexé au premier) ;
  • le transfert de la qualité d’associé ou d’actionnaire
  • le droit aux dividendes, le droit de vote, droit de participer aux assemblées, etc…

 

Le cédant resterait tenu de son côté des dispositions pouvant résulter d’un éventuel pacte d’actionnaires auquel il serait partie, ou encore du cautionnement consenti par un associé ou actionnaire à l’égard d’un créancier de la société.

Que devient l’éventuel compte courant d’associé en cas de cession ?

Le transfert de propriété des parts ou actions n’entraîne pas de plein droit le transfert du compte courant d’associé du cédant dans le patrimoine du cessionnaire. Ce dernier ne résulte pas de la possession des parts ou actions transmises mais trouve son origine dans le prêt consenti à la société dont les parts ou actions sont cédées.

L’acte de cession pourra toutefois prévoir, par stipulation expresse, que le compte courant d’associé du cédant sera transféré au cessionnaire.

Certaines règles particulières seront applicables à la cession de contrôle, à la cession d’actions cotées en bourse, ou encore à la cession de titres indivis ou démembrés.

La cession de fonds est l’acte par lequel une personne (le cédant) cède à titre onéreux à une autre personne (le cessionnaire). Le cédant s’oblige donc à livrer le fonds au cessionnaire, ce dernier s’obligeant en contrepartie à en payer le prix.

La cession de parts sociales ne relève pas de la règlementation des cessions de fonds de commerces. La cession de fonds répond à une définition précise et est entourée de règle particulière qu’il y a lieu de respecter.

Chronologiquement, il sera possible de retrouver deux temps, à la manière des ventes immobilières :

  1. La signature d’un avant contrat de vente du fonds, engageant les parties mais permettant également, par exemple, au cessionnaire d’ériger en condition suspensive l’obtention de son financement, et au notaire d’obtenir l’intégralité des pièces nécessaires à la passation de l’acte ;
  2. La signature de l’acte de cession du fonds au terme duquel la livraison sera réalisée et le prix acquitté par le cessionnaire.

Le prix de cession sera séquestré par le notaire le temps de purger les délais d’opposition et de solidarité fiscale. A l’issue de ces délais celui-ci sera versé au cédant.

LES ÉTAPES : COMMENT TRAVAILLONS-NOUS ?

ECOUTE

La satisfaction de nos clients étant une priorité pour nous, les notaires et collaborateurs de l’Etude vous accorderons le temps et l’écoute nécessaires à la bonne compréhension de vos attentes ou problématiques. Cela nous permettra de bien définir notre mission et les tâches que vous souhaitez nous confier, le tout afin d’être en mesure de vous apporter des conseils de qualité.

ÉXÉCUTION

Une fois notre mission définie, nous effectuerons les démarches et formalités permettant d’aboutir à la régularisation de l’acte correspondant. Les recherches nécessaires seront faites et les différents services fiscaux, administratifs, du cadastre et autres seront consultés selon la mission confiée. Le délai d’exécution de notre mission dépendra du temps nécessaire à la complétude de votre dossier et, le cas échéant, de sa complexité éventuelle.

SOLUTION

Nous vous proposerons une solution individualisée, qui tiendra compte des paramètres précédemment évoqués, pour être au plus proche de vos besoins et attentes.

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Pour toutes demandes complexes ou dossiers déjà en cours à l’étude, nous vous recommandons de joindre au préalable notre accueil ( formulaire de contact) ou la personne en charge de votre dossier.

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